Hệ số K không chỉ quan trọng đối với những người làm trong lĩnh vực bất động sản, pháp lý đất đai. Nó còn là yếu tố giúp những người mua đất, nhà đầu tư xác định giá trị chính xác của một mảnh đất. Thế nhưng chúng ta thường thấy có khá ít người biết đến hệ số K là gì? Hay vai trò của hệ số này trong việc xác định giá trị của BĐS. Đây là yếu tố quyết định sự khác nhau về giá trị bất động sản theo từng khu vực trong một địa bàn.
1. Hệ số K của đất là gì?
Hệ số K chính là hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, đất đai sẽ được nhà nước phân thành nhiều loại giá theo khu vực. Hệ số này sẽ được quản lý và thay đổi theo năm tại mỗi tỉnh, thành phố. Điều này sẽ dựa vào khả năng kinh tế của từng khu vực.
Cụ thể cơ quan đảm nhận trách nhiệm đưa ra hệ số điều chỉnh giá đất mới cho từng năm sẽ là UBND cấp tỉnh. Trong thực tế, nhiều địa phương có mức độ kinh tế khác nhau, hệ số điều chỉnh giá đất cũng vì thế mà có sự thay đổi làm phân hóa giá trị đất đai.
Dù UBND cấp tỉnh có thể thực hiện điều chỉnh hệ số K theo từng năm. Tuy nhiên, điều này sẽ được căn cứ vào mức quy định chung của nhà nước và đúng với thực tế khu vực. Định kỳ hàng năm sẽ có một sự thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất mới căn cứ vào tình hình kinh tế tại khu vực.
2. Xác định hệ số K như thế nào?
Để rõ hơn chúng ta sẽ đi vào tìm hiểu phương pháp xác định hệ số K một cách cụ thể. Hệ số này được ban hành và xác định bằng cách xem xét giá trị của một bất động sản khi thực hiện chuyển nhượng trong thực tế tại khu vực tại một mốc thời gian với giá trị của đất được cơ quan UBND công bố hàng năm cho bất động sản đó. Để đơn giản và dễ hiểu, hãy quan sát công thức tính K ngay dưới đây:
Công thức xác định giá trị k của đất:
K = giá trị BĐS khi chuyển nhượng thực tế / giá trị BĐS được quy định bởi UBND.
Mỗi tỉnh, thành phố sẽ có giá đất được công bố chung, điều làm giá trị đất ở từng khu vực khác nhau đó là hệ số K. Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy rằng, hệ số điều chỉnh giá đất ở các khu vực trung tâm HCM sẽ cao hơn so với khu vực ngoài trung tâm. Mặc dù hệ số này liên tục tăng trong thời gian qua những giá đất chung không hề tăng. Chỉ có một vài thành phố lớn ghi nhận giá đất tăng mạnh khi hệ số này của đất thay đổi.
3. Phương pháp xác định hệ số K trong thực tế
Theo quy định của pháp luật được ban hành về việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Quy trình xác định hệ số này sẽ được diễn ra và đảm bảo thực hiện đầy đủ các bước ngay sau đây.
Bước 1: Thực hiện khảo sát và thu thập thông tin về giá đất.
Để có thể xác định được K, trước hết cần biết rõ mặt bằng chung giá trị của đất trên thị trường tại khu vực. Việc khảo sát này sẽ dựa vào thông tin của 3 dự án đất đã trúng thầu và có thời gian, quyền sử dụng không vượt hơn 2 năm. Trong trường hợp khu vực không đáp ứng đủ điều kiện trên. Người thực hiện khảo sát có thể thu thập dữ liệu lại những vị trí lân cận, và có sự tương ứng các điều kiện.
Khi xác định các loại thu nhập và chi phí người khảo sát cần phải lấy thông tin 3 dự án đất để xác định giá trị của bất động sản tại khu vực.
Ngoài ra, người thống kê cần tìm hiểu và xác định khả năng kinh tế, mức độ phát triển xã hội tại khu vực. Đây cũng là yếu tố quyết định mỗi khu vực sẽ có hệ số K của đất khác nhau như thế nào.
Bước 2: Tính toán giá đất chung cho từng khu vực cụ thể.
Người thống kê sẽ dựa vào những dữ liệu thu thập được từ giá trị đất cho riêng từng khu vực và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội. Tùy vào từng khu vực cụ thể mà khung giá chung sẽ được xác định bằng mức giá chiếm đa số trên thị trường. Trong trường hợp giá trị bất động sản giao động trong một khoảng nào đó, giá trị đất sẽ được xác định bằng cách tính bình quân của nó.
Bước 3: Xác định giá trị của hệ số điều chỉnh giá đất.
Dựa vào giá trị chung trong bảng giá bất động sản, cũng như mức giá quy định chung trên thị trường, điều kiện phát triển, mức độ sống của người dân tại khu vực. Hệ số điều chỉnh đất sẽ được xác định dựa vào những yếu tố này. Những khu vực có mức sống cao, có nhiều dịch vụ phát triển, đường xá, dân cư đông đúc sẽ có hệ số K lớn. Từ đó làm phân biệt rõ rệt giá trị của từng khu vực bất động sản trên cùng một địa phương.
Nếu trong tình huống không có đủ các căn cứ để người thống kê xác định giá đất chung cho khu vực. Giá trị của bất động sản lúc này cũng có thể được căn cứ vào những yếu tố còn lại đó là mức độ phát triển, mức giá được những cơ quan quản lý xem xét và đưa ra, đồng thời cũng sẽ dựa vào khung giá đất.
Bước 4: giá trị của mảnh đất theo từng khu vực sẽ được tính đơn giản như sau:
Giá trị của bất động sản = giá đất chung của khu vực trong bản giá x hệ số điều chỉnh đất K.
Mỗi khu vực sẽ có hệ số điều chỉnh giá đất riêng chính vì thế bạn sẽ thấy ở những địa điểm kém phát triển, dân cư thưa thớt, it dịch vụ sẽ có hệ số K thấp. Làm giá trị đất tại khu vực đó không hề cao.
4. Hệ số K tại khu vực thành phố HCM
Đối với khu vực HCM, các vấn đề về điều chỉnh giá đất hay chi phí cho quá trình sử dụng đất theo hộ gia đình, cá nhân đều được xác định tại quy định số 28/2012/QĐ. Trong trường hợp đối với những cá nhân có phần đất vượt ngoài mức sử dụng kể từ khi nhận được sổ. Theo đó phần đất ngoài phạm vi sử dụng của chủ sở hữu thuộc khu vực quản lý của địa phương, UBND. Toàn bộ diện tích đất này sẽ được sử dụng hệ số K = 2 để tính giá trị của đất.
Trong trường hợp diện tích sử dụng đất vượt ngoài phạm vi sử dụng khi có nhu cầu chuyển mục đích đất sang nhu cầu xây dựng. Tổng diện tích đất của cá nhân và hộ gia đình sẽ được tính theo hệ số điều chỉnh
Hệ số điều chỉnh giá đất hiện của khu vực thành phố HCM sẽ là:
K = 4,5 bao gồm những quận ở khu vực trung tâm đó là quận 1, 3, 5, 11, Phú Nhuận, Tân Bình.
K = 4 sẽ là những quận ở xa trung tâm hơn đó là quận 2, 6, 7, 8, 9, 12, quận Bình Tân, quận Thủ Đức, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh và quận Tân Phú.
K = 3,5 sẽ được áp dụng cho những khu vực còn lại là Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ, huyện Nhà Bè và Hóc Môn.
6. Tổng kết
Hệ số K là phương tiện để địa phương, nhà nước quản lý giá trị của đất đai theo từng khu vực cụ thể. Trong thực tế hệ số này chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố kinh tế, mật độ dân cư và mức sống của người dân tại khu vực. Điều này dễ dàng nhận thấy trong thực tế, hệ số điều chỉnh giá đất giúp định giá phần nào giá trị của bất động sản trên thị trường.
